Comprare casa: le verifiche da fare prima di firmare

Una casa può essere bella, ben tenuta e perfettamente accatastata, ma nascondere problemi che una visita e i documenti dell’agenzia non rivelano. Le verifiche decisive vanno fatte prima della proposta, non a ridosso del rogito.

Comprare un’abitazione significa acquistare insieme uno spazio fisico, una storia edilizia e una situazione giuridica. Per questo la prudenza non consiste nell’accumulare documenti, ma nel farli controllare dalle persone giuste e, soprattutto, nel momento giusto.

Il primo errore è pensare che le verifiche possano essere rimandate al rogito. Una proposta d’acquisto, quando contiene gli elementi essenziali dell’accordo ed è accettata dal venditore, può già valere come contratto preliminare. In quel momento l’acquirente può essersi obbligato a comprare e può aver già esposto la caparra alle conseguenze di un eventuale inadempimento.

La documentazione dovrebbe quindi essere disponibile e controllata prima di presentare una proposta vincolante. Se questo non è possibile, la proposta deve contenere condizioni sospensive formulate con precisione: per esempio, esito positivo delle verifiche urbanistiche, catastali e ipotecarie, oppure ottenimento del mutuo entro un termine definito. Una formula generica come «salvo buon esito dei controlli» offre molta meno certezza di quanto sembri.

La prima verifica è giuridica: il venditore è effettivamente proprietario? Può disporre dell’immobile? Esistono altri comproprietari, successioni non completate, diritti di usufrutto o abitazione, servitù, domande giudiziali, pignoramenti o ipoteche?

Il titolo di provenienza e le ispezioni nei registri immobiliari permettono di ricostruire i passaggi di proprietà e individuare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni che possono incidere sull’acquisto. Sono controlli propri dell’area notarile e giuridica. Conviene incaricare il notaio già nelle prime fasi, senza attendere che sia l’agenzia o la banca a indicarne uno pochi giorni prima dell’atto.

L’ipoteca collegata al mutuo del venditore, per esempio, non impedisce necessariamente la vendita, ma occorre stabilire come e quando sarà estinta e cancellata. Un vincolo scoperto all’ultimo momento può invece rallentare l’operazione o renderla molto diversa da quella immaginata.

La verifica urbanistico-edilizia è un controllo diverso. Serve a stabilire se l’immobile sia stato costruito e successivamente modificato sulla base di titoli idonei: licenze, concessioni, permessi di costruire, autorizzazioni, DIA, SCIA, CILA, eventuali condoni o sanatorie. Lo «stato legittimo», oggi disciplinato dall’articolo 9-bis del Testo unico dell’edilizia, si ricostruisce attraverso il titolo che ha previsto la costruzione o l’ha legittimata e quelli che hanno autorizzato gli interventi successivi, tenendo conto delle tolleranze e delle regolarizzazioni previste dalla legge.

In concreto, l’acquirente dovrebbe chiedere una relazione redatta da un tecnico abilitato che, dopo l’accesso agli atti comunali, ricostruisca questa storia e verifichi la regolarità dell’unità. A seconda delle prassi locali il documento può essere chiamato relazione tecnica integrata, relazione di regolarità edilizia e catastale o, colloquialmente, «relazione sul 9-bis». Non esiste però un certificato nazionale obbligatorio con un modello unico: è una verifica tecnica, e la sua attendibilità dipende dal contenuto dell’incarico, dai documenti esaminati e dal sopralluogo effettuato.

È importante avviare l’accesso agli atti per tempo. Gli archivi comunali possono essere incompleti, i titoli più vecchi possono richiedere ricerche ulteriori e una difformità, anche quando sanabile, può comportare costi e tempi incompatibili con la data prevista per il rogito.

La ricostruzione documentale non basta senza un sopralluogo tecnico. Il professionista deve confrontare l’immobile reale con gli elaborati assentiti e con la planimetria catastale: distribuzione interna, aperture, balconi, verande, soppalchi, altezze, pertinenze, cantine, solai e destinazioni d’uso.

Molte difformità sembrano minime durante una visita: una parete spostata, una porta chiusa, un ripostiglio trasformato in bagno, una veranda presentata come parte del soggiorno. Ma la loro rilevanza non dipende dall’impressione visiva. Occorre capire quando sono state realizzate, quale titolo sarebbe stato necessario e se possano essere regolarizzate. Il fatto che un’opera esista da decenni, che sia già presente in una vecchia planimetria catastale o che altri appartamenti del palazzo abbiano la stessa modifica non la rende automaticamente legittima.

La planimetria catastale identifica e descrive l’unità ai fini fiscali. La pratica edilizia comunale documenta invece ciò che è stato autorizzato sotto il profilo urbanistico ed edilizio. Le due rappresentazioni devono essere coerenti con lo stato reale, ma rispondono a funzioni differenti.

Un appartamento può corrispondere perfettamente alla scheda catastale e presentare comunque opere mai autorizzate. Può accadere anche il contrario: lavori regolarmente assentiti ma aggiornamento catastale omesso. Per questo la sola frase «è tutto a posto al catasto» non chiude la verifica; spesso la apre.

Le metrature indicate negli annunci sono quasi sempre superfici commerciali, che possono comprendere muri, balconi, terrazzi e pertinenze secondo coefficienti e criteri non sempre uniformi. Non coincidono necessariamente con la superficie calpestabile e non dicono, da sole, quanta parte della casa sia realmente utilizzabile.

Se la dimensione incide sul prezzo o sulla possibilità di realizzare il progetto desiderato, bisogna farla verificare e chiarire nel contratto quale superficie si stia dichiarando. Nelle vendite «a corpo» il prezzo è riferito all’immobile nel suo insieme e non a un importo per metro quadrato. L’articolo 1538 del Codice civile prevede una correzione del prezzo solo quando la differenza tra misura reale e misura indicata nel contratto raggiunge la soglia di un ventesimo. Una differenza modesta scoperta dopo l’acquisto, o una metratura presente soltanto nell’annuncio, può quindi non produrre il rimedio che l’acquirente immaginava.

Il controllo non serve soltanto a misurare: consente di capire se arredi, passaggi, requisiti igienico-sanitari e trasformazioni future siano compatibili con lo spazio effettivo. Un locale può sembrare sufficiente durante una visita e rivelarsi inadeguato quando viene riportato in scala.

Quando l’abitazione è in condominio, l’acquisto riguarda anche una quota delle parti comuni e una serie di obblighi. Prima di firmare è opportuno esaminare il regolamento, i verbali delle ultime assemblee, il rendiconto, la situazione dei pagamenti, le liti in corso e gli interventi già deliberati o prevedibili su facciate, coperture, impianti, ascensori e autorimesse.

La legge rende chi subentra solidalmente responsabile con il precedente proprietario per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Le spese straordinarie devono inoltre essere disciplinate con chiarezza tra venditore e acquirente, soprattutto quando una delibera è già stata approvata ma i lavori o i pagamenti non sono ancora iniziati.

Tra i documenti da acquisire rientrano, secondo il caso, la segnalazione certificata di agibilità o i precedenti certificati, l’attestato di prestazione energetica e la documentazione disponibile sugli impianti. Nessuno di questi documenti sostituisce la verifica dello stato legittimo, ma la loro assenza o incoerenza può segnalare approfondimenti necessari.

Il sopralluogo dovrebbe considerare anche ciò che non emerge dalle planimetrie: umidità, fessurazioni, rumorosità, esposizione, ventilazione, stato dei serramenti, impianti, copertura e facciate. Non ogni criticità è un motivo per rinunciare all’acquisto; deve però entrare consapevolmente nella valutazione economica e nel programma dei lavori.

Un equivoco frequente è ritenere che la presenza di un’agenzia renda superflui i controlli. Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze rilevanti a lui note e non può fornire informazioni false o fuorvianti. Ma il suo incarico non coincide, salvo pattuizioni specifiche, con una due diligence tecnica completa: non sostituisce il rilievo, l’accesso agli atti, la ricostruzione dello stato legittimo o la valutazione della sanabilità di una difformità.

Allo stesso modo, il notaio garantisce la legalità dell’atto e svolge i controlli giuridici e ipotecari necessari, ma non effettua normalmente un rilievo dell’appartamento né confronta sul posto tutte le opere con i titoli edilizi. Il tecnico si occupa della dimensione fisica e urbanistico-edilizia del bene. Sono competenze complementari: la sicurezza dell’acquisto nasce dal loro coordinamento, non dalla delega indistinta a uno solo dei soggetti coinvolti.

Una checklist minima prima di impegnarsi comprende:

• incaricare il notaio con anticipo e verificare proprietà, provenienza, ipoteche, pignoramenti, servitù e altri vincoli;
• ottenere da un tecnico l’accesso agli atti e una relazione sullo stato legittimo urbanistico-edilizio;
• eseguire un sopralluogo con confronto tra stato reale, titoli comunali e planimetria catastale;
• misurare l’immobile e chiarire la differenza tra superficie commerciale, catastale e calpestabile;
• controllare regolamento, verbali, spese, morosità, contenziosi e lavori condominiali;
• acquisire agibilità, APE e documentazione disponibile sugli impianti;
• valutare le condizioni materiali dell’edificio e i costi degli interventi necessari;
• firmare soltanto dopo i controlli oppure inserire condizioni sospensive precise e verificabili.

Nessuna verifica elimina ogni rischio, ma molte controversie nascono da problemi che erano già leggibili prima dell’acquisto: in un titolo mancante, in una planimetria non confrontata, in una metratura presa per buona o in un verbale condominiale non richiesto.

Il momento in cui una criticità costa meno è prima della proposta. Può portare a rinunciare, a chiedere che il venditore regolarizzi la situazione, a rinegoziare il prezzo oppure semplicemente a comprare con piena consapevolezza. In tutti i casi, è tempo ben speso.